Le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat a atteint 3,59 % en janvier 2024 selon la Fédération bancaire française, avant d’amorcer un reflux progressif sur l’ensemble de l’année. Sur la durée spécifique de 25 ans, la trajectoire a été plus volatile encore, avec un pic supérieur à celui des durées courtes et un écart de spread qui s’est creusé entre profils emprunteurs.
Spread de durée sur 25 ans : ce que les barèmes bancaires révèlent
La surprime de durée appliquée aux prêts sur 25 ans par rapport aux prêts sur 20 ans oscille habituellement entre 10 et 20 points de base. En 2024, nous avons observé un élargissement temporaire de cet écart au premier trimestre, certaines grilles bancaires affichant jusqu’à 30 points de base de différentiel.
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Cette tension s’explique par le cadre HCSF. La norme de 25 ans constitue la durée maximale autorisée (hors dérogations pour achat dans le neuf avec différé), ce qui concentre les dossiers les plus tendus en taux d’endettement sur cette maturité. Les banques intègrent ce risque statistique directement dans leur barème.
Concrètement, un emprunteur qui négocie le taux d’un prêt immobilier sur 25 ans doit comprendre que la marge de négociation dépend moins du contexte macro que de sa position dans la grille de scoring interne de l’établissement. Un dossier avec un reste à vivre élevé et un apport supérieur à 20 % peut obtenir un taux proche de celui affiché sur 20 ans.
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Taux immobilier 25 ans en 2024 : chronologie du retournement
Fin 2023, Pretto documentait un taux moyen sur 25 ans de 6,11 % en décembre 2023. Ce niveau, le plus haut depuis plus de dix ans, résultait d’un cycle de resserrement monétaire qui avait fait grimper les OAT 10 ans et les refinancements interbancaires.
Le premier trimestre 2024 a marqué un plateau. Les taux sur 25 ans sont restés élevés, avec un taux moyen des nouveaux crédits habitat (toutes durées) à 3,59 % en janvier. La BCE n’avait pas encore amorcé de baisse de ses taux directeurs, et les banques françaises répercutaient le coût de leur ressource longue.
Le basculement s’est produit au second semestre 2024. Plusieurs facteurs convergents ont permis une détente :
- La première baisse du taux de dépôt BCE, qui a mécaniquement réduit le coût de refinancement à court terme des banques, avec un effet décalé sur les barèmes immobiliers
- Une concurrence interbancaire relancée par des objectifs de production de crédit revus à la hausse pour compenser les volumes faibles de 2023
- Un recul des OAT 10 ans qui a desserré la contrainte sur les taux fixes longs, y compris sur la maturité 25 ans
Le reflux a été rapide : entre le pic de début 2024 et la stabilisation mi-2025, le taux moyen sur 25 ans a perdu plus de deux points. En mai 2026, la FBF relevait un taux moyen toutes durées de 3,10 %, et les barèmes sur 25 ans se situaient dans une fourchette de 3,20 % à 3,42 % selon les données CAFPI de juillet 2026.
Taux d’usure et crédit sur 25 ans : le goulet d’étranglement de 2024
Le taux d’usure a joué un rôle de filtre majeur en 2024, particulièrement sur les prêts longs. Le TAEG intègre le taux nominal, l’assurance emprunteur, les frais de dossier et les garanties. Sur 25 ans, le poids de l’assurance dans le TAEG est proportionnellement plus élevé que sur 15 ou 20 ans, puisque les cotisations courent sur une durée plus longue.
Résultat : des dossiers techniquement solvables se retrouvaient bloqués par le plafond d’usure, même avec un taux nominal acceptable. Ce phénomène a été particulièrement marqué chez les emprunteurs de plus de 45 ans, dont les cotisations d’assurance groupe dépassaient souvent 0,35 % du capital emprunté par an.
La mensualisation du calcul du taux d’usure, mise en place par la Banque de France, a partiellement corrigé ce problème en permettant un ajustement plus réactif des plafonds. Nous recommandons systématiquement la délégation d’assurance sur les prêts 25 ans : réduire le coût de l’assurance de quelques dixièmes de point libère une marge de TAEG qui peut faire la différence entre un dossier accepté et un dossier refusé.
Profil emprunteur et négociation du taux sur 25 ans en 2024
Les banques segmentent leurs barèmes sur 25 ans plus finement que sur les durées courtes. Le taux affiché sur un baromètre ne correspond presque jamais au taux réellement proposé à un emprunteur donné.
Trois variables pèsent davantage sur le taux obtenu que le contexte de marché :
- Le montant d’apport personnel rapporté au prix du bien : en dessous de 10 %, la surprime sur 25 ans peut atteindre 20 à 30 points de base supplémentaires par rapport au barème standard
- La domiciliation des revenus : les banques accordent leurs meilleurs taux en contrepartie d’un engagement de domiciliation, ce qui transforme le crédit en produit d’appel pour capter l’épargne du ménage
- Le reste à vivre après charges, qui prime sur le seul taux d’endettement pour les dossiers proches du plafond HCSF de 35 %
Un écart de 40 à 80 points de base entre le meilleur taux négocié et le taux barème du marché ressort des données CAFPI de juillet 2026 (3,20 % au premier décile contre 3,98 % en barème). Cet écart confirme que la négociation individuelle reste le levier principal sur cette durée.
Le marché du crédit sur 25 ans en 2024 aura été celui d’un retournement technique plus que d’une tendance linéaire. Les emprunteurs qui ont signé au premier trimestre ont subi le coût du cycle haussier, tandis que ceux du second semestre ont capté les premières baisses. Mi-2026, les taux sur 25 ans oscillent autour de 3,4 %, un niveau qui reste élevé au regard de la décennie 2015-2021 mais qui a restauré la faisabilité de nombreux projets d’achat.