Der durchschnittliche Zinssatz für neue Immobilienkredite erreichte 3,59 % im Januar 2024, so die Französische Bankenvereinigung, bevor er im Laufe des Jahres einen schrittweisen Rückgang einleitete. Über die spezifische Laufzeit von 25 Jahren war die Entwicklung noch volatiler, mit einem Höchststand, der über dem der kürzeren Laufzeiten lag, und einer Spreizung, die sich zwischen den Kreditnehmerprofilen vergrößerte.
Spread der Laufzeit über 25 Jahre: Was die Bankentabellen offenbaren
Der Laufzeitaufschlag, der auf Kredite über 25 Jahre im Vergleich zu Krediten über 20 Jahre angewendet wird, schwankt normalerweise zwischen 10 und 20 Basispunkten. Im Jahr 2024 beobachteten wir eine vorübergehende Erweiterung dieser Spreizung im ersten Quartal, wobei einige Bankentabellen bis zu 30 Basispunkte Differenz aufwiesen.
Diese Spannung erklärt sich durch den HCSF-Rahmen. Die Norm von 25 Jahren stellt die maximal zulässige Laufzeit dar (außer bei Ausnahmen für den Kauf von Neubauten mit Stundung), was die am stärksten belasteten Dossiers hinsichtlich der Verschuldungsquote auf diese Laufzeit konzentriert. Die Banken integrieren dieses statistische Risiko direkt in ihre Tabellen.
Konkret muss ein Kreditnehmer, der den Zinssatz eines Immobilienkredits über 25 Jahre verhandelt, verstehen, dass der Verhandlungsspielraum weniger vom makroökonomischen Kontext abhängt als von seiner Position in der internen Scoring-Tabelle der Bank. Ein Dossier mit einem hohen verfügbaren Einkommen und einem Eigenkapital von über 20 % kann einen Zinssatz erhalten, der nahe dem für 20 Jahre angegebenen liegt.
Immobilienkreditzinsen über 25 Jahre im Jahr 2024: Chronologie der Wende
Ende 2023 dokumentierte Pretto einen durchschnittlichen Zinssatz über 25 Jahre von 6,11 % im Dezember 2023. Dieses Niveau, das höchste seit über zehn Jahren, resultierte aus einem geldpolitischen Straffungszyklus, der die 10-jährigen OAT und die Interbankrefinanzierungen in die Höhe trieb.
Das erste Quartal 2024 markierte ein Plateau. Die Zinssätze über 25 Jahre blieben hoch, mit einem durchschnittlichen Zinssatz für neue Immobilienkredite (alle Laufzeiten) von 3,59 % im Januar. Die EZB hatte noch nicht mit einer Senkung ihrer Leitzinsen begonnen, und die französischen Banken gaben die Kosten ihrer langfristigen Ressourcen weiter.
Der Umschwung fand im zweiten Halbjahr 2024 statt. Mehrere konvergierende Faktoren ermöglichten eine Entspannung:
- Die erste Senkung des EZB-Einlagenzinses, die mechanisch die Refinanzierungskosten der Banken kurzfristig senkte, mit einem verzögerten Effekt auf die Immobilienkonditionen
- Ein wiederbelebter interbanklicher Wettbewerb durch angepasste Kreditproduktionsziele zur Kompensation der niedrigen Volumina von 2023
- Ein Rückgang der 10-jährigen OAT, der den Druck auf die langfristigen Festzinsen, einschließlich der Laufzeit von 25 Jahren, lockerte
Der Rückgang war schnell: Zwischen dem Höchststand zu Beginn von 2024 und der Stabilisierung Mitte 2025 verlor der durchschnittliche Zinssatz über 25 Jahre mehr als zwei Punkte. Im Mai 2026 stellte die FBF einen durchschnittlichen Zinssatz für alle Laufzeiten von 3,10 % fest, und die Tabellen für 25 Jahre lagen im Bereich von 3,20 % bis 3,42 % laut den CAFPI-Daten von Juli 2026.
Usura-Zins und Kredit über 25 Jahre: Der Engpass von 2024
Der Usura-Zins spielte 2024 eine entscheidende Filterrolle, insbesondere bei langfristigen Krediten. Der effektive Jahreszins (TEAG) umfasst den Nominalzins, die Kreditnehmerversicherung, die Bearbeitungsgebühren und die Sicherheiten. Über 25 Jahre ist das Gewicht der Versicherung im TEAG verhältnismäßig höher als über 15 oder 20 Jahre, da die Beiträge über einen längeren Zeitraum laufen.
Das Ergebnis: Technisch solvente Dossiers wurden durch die Usura-Obergrenze blockiert, selbst bei einem akzeptablen Nominalzins. Dieses Phänomen war besonders ausgeprägt bei Kreditnehmern über 45 Jahren, deren Gruppenversicherungsbeiträge oft 0,35 % des geliehenen Kapitals pro Jahr überstiegen.
Die monatliche Berechnung des Usura-Zinses, die von der Banque de France eingeführt wurde, hat dieses Problem teilweise behoben, indem sie eine reaktionsschnellere Anpassung der Obergrenzen ermöglichte. Wir empfehlen systematisch die Delegation der Versicherung für Kredite über 25 Jahre: Die Senkung der Versicherungskosten um einige Zehntelpunkte schafft einen Spielraum im TEAG, der den Unterschied zwischen einem akzeptierten und einem abgelehnten Dossier ausmachen kann.
Kreditnehmerprofil und Verhandlung des Zinssatzes über 25 Jahre im Jahr 2024
Die Banken segmentieren ihre Tabellen über 25 Jahre feiner als über kürzere Laufzeiten. Der auf einem Barometer angegebene Zinssatz entspricht fast nie dem tatsächlich angebotenen Zinssatz für einen bestimmten Kreditnehmer.
Drei Variablen haben einen größeren Einfluss auf den erzielten Zinssatz als der Marktumstand:
- Der Betrag des Eigenkapitals im Verhältnis zum Preis der Immobilie: Unter 10 % kann der Aufschlag über 25 Jahre 20 bis 30 Basispunkte zusätzlich zum Standardtarif erreichen
- Die Gehaltsdomizilierung: Die Banken gewähren ihre besten Zinssätze im Austausch für eine Verpflichtung zur Gehaltsdomizilierung, was den Kredit in ein Lockangebot verwandelt, um die Ersparnisse des Haushalts zu gewinnen
- Das verbleibende Einkommen nach Abzug der Kosten, das für Dossiers nahe der HCSF-Obergrenze von 35 % über dem alleinigen Verschuldungsgrad steht
Ein Unterschied von 40 bis 80 Basispunkten zwischen dem besten ausgehandelten Zinssatz und dem Markttarif ergibt sich aus den CAFPI-Daten von Juli 2026 (3,20 % im ersten Dezil gegenüber 3,98 % im Tarif). Dieser Unterschied bestätigt, dass die individuelle Verhandlung das Hauptinstrument für diese Laufzeit bleibt.
Der Markt für Kredite über 25 Jahre im Jahr 2024 war eher von einem technischen Umschwung als von einem linearen Trend geprägt. Die Kreditnehmer, die im ersten Quartal unterzeichnet haben, mussten die Kosten des steigenden Zyklus tragen, während die im zweiten Halbjahr die ersten Rückgänge erfassten. Mitte 2026 schwanken die Zinssätze über 25 Jahre um 3,4 %, ein Niveau, das im Vergleich zum Jahrzehnt 2015-2021 hoch bleibt, aber die Durchführbarkeit vieler Kaufprojekte wiederhergestellt hat.