A taxa média dos novos créditos à habitação atingiu 3,59 % em janeiro de 2024 segundo a Federação Bancária Francesa, antes de iniciar um refluxo progressivo ao longo do ano. Na duração específica de 25 anos, a trajetória foi ainda mais volátil, com um pico superior ao das durações curtas e um aumento do spread que se aprofundou entre os perfis de mutuários.
Spread de duração sobre 25 anos: o que as tabelas bancárias revelam
A sobretaxa de duração aplicada aos empréstimos de 25 anos em comparação com os empréstimos de 20 anos oscila habitualmente entre 10 e 20 pontos base. Em 2024, observamos uma ampliação temporária desse intervalo no primeiro trimestre, com algumas tabelas bancárias apresentando até 30 pontos base de diferencial.
Essa tensão é explicada pelo quadro HCSF. A norma de 25 anos constitui a duração máxima permitida (exceto em casos de exceção para compra no novo com diferimento), o que concentra os processos mais tensionados em termos de taxa de endividamento nessa maturidade. Os bancos integram esse risco estatístico diretamente em suas tabelas.
Concretamente, um mutuário que negocia a taxa de um empréstimo imobiliário de 25 anos deve entender que a margem de negociação depende menos do contexto macroeconômico do que de sua posição na tabela de pontuação interna da instituição. Um processo com um restante a viver elevado e uma entrada superior a 20 % pode obter uma taxa próxima àquela exibida para 20 anos.
Taxa imobiliária de 25 anos em 2024: cronologia da reversão
No final de 2023, a Pretto documentou uma taxa média de 25 anos de 6,11 % em dezembro de 2023. Esse nível, o mais alto em mais de dez anos, resultou de um ciclo de aperto monetário que fez com que os OAT de 10 anos e os refinanciamentos interbancários subissem.
O primeiro trimestre de 2024 marcou um platô. As taxas de 25 anos permaneceram elevadas, com uma taxa média dos novos créditos à habitação (todas as durações) em 3,59 % em janeiro. O BCE ainda não havia iniciado a redução de suas taxas diretoras, e os bancos franceses repassavam o custo de seus recursos de longo prazo.
A mudança ocorreu no segundo semestre de 2024. Vários fatores convergentes permitiram uma relaxação:
- A primeira redução da taxa de depósito do BCE, que reduziu mecanicamente o custo de refinanciamento de curto prazo dos bancos, com um efeito retardado nas tabelas imobiliárias
- Uma concorrência interbancária revitalizada por metas de produção de crédito revisadas para cima para compensar os volumes baixos de 2023
- Uma queda nos OAT de 10 anos que aliviou a pressão sobre as taxas fixas longas, incluindo na maturidade de 25 anos
O refluxo foi rápido: entre o pico do início de 2024 e a estabilização em meados de 2025, a taxa média sobre 25 anos perdeu mais de dois pontos. Em maio de 2026, a FBF registrou uma taxa média para todas as durações de 3,10 %, e as tabelas sobre 25 anos situavam-se em uma faixa de 3,20 % a 3,42 % segundo os dados da CAFPI de julho de 2026.
Taxa de usura e crédito sobre 25 anos: o gargalo de 2024
A taxa de usura desempenhou um papel de filtro importante em 2024, particularmente sobre os empréstimos longos. O TAEG integra a taxa nominal, o seguro do mutuário, as taxas de abertura e as garantias. Em 25 anos, o peso do seguro no TAEG é proporcionalmente mais alto do que em 15 ou 20 anos, uma vez que as contribuições se estendem por um período mais longo.
Resultado: processos tecnicamente solventes ficaram bloqueados pelo teto de usura, mesmo com uma taxa nominal aceitável. Esse fenômeno foi particularmente acentuado entre os mutuários com mais de 45 anos, cujas contribuições de seguro em grupo frequentemente ultrapassavam 0,35 % do capital emprestado por ano.
A mensalização do cálculo da taxa de usura, implementada pelo Banco da França, corrigiu parcialmente esse problema ao permitir um ajuste mais reativo dos tetos. Recomendamos sistematicamente a delegação de seguro nos empréstimos de 25 anos: reduzir o custo do seguro em alguns décimos de ponto libera uma margem de TAEG que pode fazer a diferença entre um processo aceito e um processo recusado.
Perfil do mutuário e negociação da taxa sobre 25 anos em 2024
Os bancos segmentam suas tabelas sobre 25 anos de forma mais detalhada do que nas durações curtas. A taxa exibida em um barômetro quase nunca corresponde à taxa realmente proposta a um mutuário específico.
Três variáveis pesam mais sobre a taxa obtida do que o contexto de mercado:
- O montante da entrada pessoal em relação ao preço do bem: abaixo de 10 %, a sobretaxa sobre 25 anos pode atingir 20 a 30 pontos base adicionais em relação à tabela padrão
- A domiciliação da renda: os bancos concedem suas melhores taxas em troca de um compromisso de domiciliação, o que transforma o crédito em um produto de atração para captar a poupança do lar
- O restante a viver após as despesas, que prevalece sobre a única taxa de endividamento para os processos próximos ao teto HCSF de 35 %
Um intervalo de 40 a 80 pontos base entre a melhor taxa negociada e a taxa tabela do mercado emerge dos dados da CAFPI de julho de 2026 (3,20 % no primeiro decil contra 3,98 % na tabela). Esse intervalo confirma que a negociação individual continua sendo o principal alavancador nessa duração.
O mercado de crédito sobre 25 anos em 2024 foi marcado por uma reversão técnica mais do que por uma tendência linear. Os mutuários que assinaram no primeiro trimestre sofreram o custo do ciclo de alta, enquanto aqueles do segundo semestre captaram as primeiras quedas. Em meados de 2026, as taxas sobre 25 anos oscilam em torno de 3,4 %, um nível que ainda é elevado em relação à década de 2015-2021, mas que restaurou a viabilidade de muitos projetos de compra.