Il tasso medio dei nuovi crediti per l’abitazione ha raggiunto 3,59 % a gennaio 2024 secondo la Federazione bancaria francese, prima di avviare un progressivo riflusso per l’intero anno. Per la durata specifica di 25 anni, la traiettoria è stata ancora più volatile, con un picco superiore a quello delle durate brevi e un divario di spread che si è ampliato tra i profili dei mutuatari.
Spread di durata su 25 anni: cosa rivelano i listini bancari
Il sovrapprezzo di durata applicato ai prestiti su 25 anni rispetto ai prestiti su 20 anni oscilla abitualmente tra 10 e 20 punti base. Nel 2024, abbiamo osservato un allargamento temporaneo di questo divario nel primo trimestre, con alcune griglie bancarie che mostravano fino a 30 punti base di differenziale.
Questa tensione è spiegata dal quadro HCSF. La norma di 25 anni costituisce la durata massima consentita (escluse le deroghe per acquisto nel nuovo con differimento), il che concentra i dossier più tesi in termini di tasso di indebitamento su questa scadenza. Le banche integrano questo rischio statistico direttamente nel loro listino.
Concretamente, un mutuatario che negozia il tasso di un prestito immobiliare su 25 anni deve comprendere che il margine di negoziazione dipende meno dal contesto macroeconomico e più dalla sua posizione nella griglia di scoring interna dell’istituto. Un dossier con un resto da vivere elevato e un apporto superiore al 20 % può ottenere un tasso vicino a quello mostrato su 20 anni.
Tassi immobiliari 25 anni nel 2024: cronologia del cambiamento
Alla fine del 2023, Pretto documentava un tasso medio su 25 anni di 6,11 % a dicembre 2023. Questo livello, il più alto da oltre dieci anni, era il risultato di un ciclo di restrizione monetaria che aveva fatto salire le OAT a 10 anni e i rifinanziamenti interbancari.
Il primo trimestre del 2024 ha segnato un plateau. I tassi su 25 anni sono rimasti elevati, con un tasso medio dei nuovi crediti per l’abitazione (tutte le durate) al 3,59 % a gennaio. La BCE non aveva ancora avviato una riduzione dei suoi tassi direttivi, e le banche francesi ripercuotevano il costo della loro risorsa a lungo termine.
Il cambiamento si è verificato nel secondo semestre del 2024. Diversi fattori convergenti hanno permesso un allentamento:
- Il primo abbassamento del tasso di deposito BCE, che ha meccanicamente ridotto il costo di rifinanziamento a breve termine delle banche, con un effetto ritardato sui listini immobiliari
- Una concorrenza interbancaria rilanciata da obiettivi di produzione di credito rivisti al rialzo per compensare i volumi bassi del 2023
- Un calo delle OAT a 10 anni che ha allentato la pressione sui tassi fissi a lungo termine, inclusa la scadenza di 25 anni
Il riflusso è stato rapido: tra il picco all’inizio del 2024 e la stabilizzazione a metà 2025, il tasso medio su 25 anni ha perso più di due punti. A maggio 2026, la FBF segnalava un tasso medio per tutte le durate del 3,10 %, e i listini su 25 anni si collocavano in un intervallo tra il 3,20 % e il 3,42 % secondo i dati CAFPI di luglio 2026.
Tasso d’usura e credito su 25 anni: il collo di bottiglia del 2024
Il tasso d’usura ha svolto un ruolo di filtro importante nel 2024, particolarmente sui prestiti a lungo termine. Il TAEG integra il tasso nominale, l’assicurazione del mutuatario, le spese di dossier e le garanzie. Su 25 anni, il peso dell’assicurazione nel TAEG è proporzionalmente più elevato rispetto a 15 o 20 anni, poiché i contributi si estendono su una durata più lunga.
Risultato: dossier tecnicamente solvibili si trovavano bloccati dal tetto d’usura, anche con un tasso nominale accettabile. Questo fenomeno è stato particolarmente marcato tra i mutuatari di oltre 45 anni, i cui contributi di assicurazione di gruppo superavano spesso lo 0,35 % del capitale preso in prestito all’anno.
La mensilizzazione del calcolo del tasso d’usura, attuata dalla Banca di Francia, ha parzialmente corretto questo problema consentendo un aggiustamento più reattivo dei tetti. Raccomandiamo sistematicamente la delega dell’assicurazione sui prestiti a 25 anni: ridurre il costo dell’assicurazione di qualche decimo di punto libera un margine di TAEG che può fare la differenza tra un dossier accettato e uno rifiutato.
Profilo del mutuatario e negoziazione del tasso su 25 anni nel 2024
Le banche segmentano i loro listini su 25 anni in modo più dettagliato rispetto alle durate brevi. Il tasso mostrato su un barometro non corrisponde quasi mai al tasso realmente proposto a un mutuatario specifico.
Tre variabili influenzano maggiormente il tasso ottenuto rispetto al contesto di mercato:
- Il montante dell’apporto personale rispetto al prezzo dell’immobile: al di sotto del 10 %, il sovrapprezzo su 25 anni può raggiungere 20-30 punti base in più rispetto al listino standard
- La domiciliazione dei redditi: le banche concedono i loro migliori tassi in cambio di un impegno di domiciliazione, trasformando il credito in un prodotto d’attrazione per catturare il risparmio del nucleo familiare
- Il resto da vivere dopo le spese, che prevale sul solo tasso di indebitamento per i dossier vicini al tetto HCSF del 35 %
Un divario di 40-80 punti base tra il miglior tasso negoziato e il tasso di listino di mercato emerge dai dati CAFPI di luglio 2026 (3,20 % nel primo decile contro 3,98 % in listino). Questo divario conferma che la negoziazione individuale rimane il principale leva su questa durata.
Il mercato del credito su 25 anni nel 2024 è stato caratterizzato da un cambiamento tecnico più che da una tendenza lineare. I mutuatari che hanno firmato nel primo trimestre hanno subito il costo del ciclo rialzista, mentre quelli del secondo semestre hanno beneficiato dei primi ribassi. A metà 2026, i tassi su 25 anni oscillano attorno al 3,4 %, un livello che rimane elevato rispetto al decennio 2015-2021, ma che ha ripristinato la fattibilità di numerosi progetti di acquisto.