Het gemiddelde tarief voor nieuwe hypotheken bereikte 3,59 % in januari 2024 volgens de Franse bankfederatie, voordat het gedurende het jaar geleidelijk begon te dalen. Over de specifieke looptijd van 25 jaar was de ontwikkeling nog volatieler, met een piek die hoger was dan die van kortere looptijden en een spread die groter werd tussen de verschillende kredietprofielen.
Looptijdspread op 25 jaar: wat de banktarieven onthullen
De looptijdtoeslag die op 25-jarige leningen wordt toegepast ten opzichte van 20-jarige leningen schommelt gewoonlijk tussen de 10 en 20 basispunten. In 2024 hebben we een tijdelijke verbreding van deze kloof waargenomen in het eerste kwartaal, waarbij sommige banktarieven tot 30 basispunten verschil vertoonden.
Deze spanning wordt verklaard door het HCSF-kader. De norm van 25 jaar is de maximale toegestane looptijd (behalve uitzonderingen voor aankopen in nieuwbouw met uitstel), wat de meest risicovolle dossiers met betrekking tot de schuldgraad op deze looptijd concentreert. Banken integreren dit statistische risico direct in hun tarieven.
Concreet moet een kredietnemer die de rente van een hypotheek op 25 jaar onderhandelt begrijpen dat de onderhandelingsruimte minder afhankelijk is van de macro-economische context dan van zijn positie in de interne scoringsmatrix van de instelling. Een dossier met een hoog besteedbaar inkomen en een eigen inbreng van meer dan 20 % kan een rente dicht bij die van 20 jaar krijgen.
Hypotheekrente 25 jaar in 2024: tijdlijn van de ommekeer
Eind 2023 documenteerde Pretto een gemiddeld tarief op 25 jaar van 6,11 % in december 2023. Dit niveau, het hoogste in meer dan tien jaar, was het resultaat van een cyclus van monetaire verkrapping die de OAT 10 jaar en de interbancaire herfinancieringen had opgedreven.
Het eerste kwartaal van 2024 markeerde een plateau. De tarieven op 25 jaar bleven hoog, met een gemiddeld tarief voor nieuwe hypotheken (alle looptijden) van 3,59 % in januari. De ECB had nog geen verlaging van haar beleidsrentes ingezet, en de Franse banken verrekenden de kosten van hun lange middelen door.
De omslag vond plaats in het tweede semester van 2024. Verschillende samenlopende factoren zorgden voor een versoepeling:
- De eerste verlaging van de ECB-deposito, die mechanisch de kosten van kortetermijnherfinanciering voor banken verlaagde, met een vertraagd effect op de hypotheektarieven
- Een hernieuwde concurrentie tussen banken door verhoogde kredietproductiedoelstellingen om de lage volumes van 2023 te compenseren
- Een daling van de OAT 10 jaar die de druk op lange vaste tarieven, inclusief de looptijd van 25 jaar, verlichtte
De daling was snel: tussen de piek begin 2024 en de stabilisatie medio 2025 verloor het gemiddelde tarief op 25 jaar meer dan twee punten. In mei 2026 meldde de FBF een gemiddeld tarief voor alle looptijden van 3,10 %, en de tarieven op 25 jaar lagen tussen 3,20 % en 3,42 % volgens de CAFPI-gegevens van juli 2026.
Usurerente en krediet op 25 jaar: de bottleneck van 2024
De usurerente speelde in 2024 een belangrijke filterrol, vooral bij lange leningen. De TAEG omvat de nominale rente, de kredietverzekering, de dossierkosten en de garanties. Op 25 jaar is het gewicht van de verzekering in de TAEG relatief hoger dan op 15 of 20 jaar, omdat de premies over een langere periode lopen.
Het resultaat: technisch solvabele dossiers werden geblokkeerd door de usuregrens, zelfs met een acceptabele nominale rente. Dit fenomeen was vooral merkbaar bij kredietnemers ouder dan 45 jaar, wiens groepsverzekeringspremies vaak meer dan 0,35 % van het geleende kapitaal per jaar overschreden.
De maandelijkse berekening van de usurerente, ingevoerd door de Banque de France, heeft dit probleem gedeeltelijk gecorrigeerd door een snellere aanpassing van de plafonds mogelijk te maken. We raden systematisch de delegatie van verzekering aan voor 25-jarige leningen: het verlagen van de kosten van de verzekering met enkele tienden van een punt creëert een marge in de TAEG die het verschil kan maken tussen een goedgekeurd dossier en een afgewezen dossier.
Kredietnemerprofiel en onderhandeling van het tarief op 25 jaar in 2024
De banken segmenteren hun tarieven op 25 jaar fijner dan op kortere looptijden. Het tarief dat op een barometer wordt weergegeven, komt bijna nooit overeen met het tarief dat daadwerkelijk aan een specifieke kredietnemer wordt aangeboden.
Drie variabelen wegen zwaarder op het verkregen tarief dan de marktomstandigheden:
- Het bedrag van de persoonlijke inbreng ten opzichte van de prijs van het goed: onder de 10 % kan de toeslag op 25 jaar oplopen tot 20 tot 30 basispunten extra ten opzichte van het standaardtarief
- De domiciliëring van de inkomsten: banken bieden hun beste tarieven in ruil voor een domiciliëringsverbintenis, waardoor de lening een lokproduct wordt om de spaargelden van het huishouden aan te trekken
- Het besteedbare inkomen na lasten, dat zwaarder weegt dan alleen de schuldgraad voor dossiers die dicht bij de HCSF-grens van 35 % liggen
Een verschil van 40 tot 80 basispunten tussen het beste onderhandelde tarief en het marktstandaardtarief blijkt uit de CAFPI-gegevens van juli 2026 (3,20 % in de eerste deciel tegen 3,98 % in de standaardtarieven). Dit verschil bevestigt dat individuele onderhandelingen de belangrijkste hefboom blijven op deze looptijd.
De hypotheekmarkt op 25 jaar in 2024 was er een van een technische ommekeer eerder dan een lineaire trend. De kredietnemers die in het eerste kwartaal hebben getekend, hebben de kosten van de stijgende cyclus gedragen, terwijl die van het tweede semester de eerste dalingen hebben kunnen profiteren. Medio 2026 schommelen de tarieven op 25 jaar rond de 3,4 %, een niveau dat hoog blijft in vergelijking met het decennium 2015-2021, maar dat de haalbaarheid van veel aankoopprojecten heeft hersteld.