La tasa media de los nuevos créditos para la vivienda alcanzó 3,59 % en enero de 2024 según la Federación Bancaria Francesa, antes de iniciar un descenso progresivo a lo largo del año. En el plazo específico de 25 años, la trayectoria fue aún más volátil, con un pico superior al de los plazos cortos y una ampliación del diferencial que se profundizó entre los perfiles de los prestatarios.
Diferencial de plazo a 25 años: lo que revelan las tarifas bancarias
La sobreprima de plazo aplicada a los préstamos a 25 años en comparación con los préstamos a 20 años oscila habitualmente entre 10 y 20 puntos básicos. En 2024, observamos una ampliación temporal de esta diferencia en el primer trimestre, con algunas tarifas bancarias mostrando hasta 30 puntos básicos de diferencial.
Esta tensión se explica por el marco HCSF. La norma de 25 años constituye la duración máxima permitida (salvo excepciones para compra en nuevo con aplazamiento), lo que concentra los expedientes más tensos en tasa de endeudamiento en esta madurez. Los bancos integran este riesgo estadístico directamente en su tarifa.
Concretamente, un prestatario que negocia la tasa de un préstamo hipotecario a 25 años debe entender que el margen de negociación depende menos del contexto macroeconómico que de su posición en la tabla de puntuación interna del establecimiento. Un expediente con un resto a vivir elevado y un aporte superior al 20 % puede obtener una tasa cercana a la que se muestra para 20 años.
Tasa hipotecaria a 25 años en 2024: cronología del cambio
A finales de 2023, Pretto documentaba una tasa media a 25 años de 6,11 % en diciembre de 2023. Este nivel, el más alto en más de diez años, resultaba de un ciclo de restricción monetaria que había hecho subir los OAT a 10 años y los refinanciamientos interbancarios.
El primer trimestre de 2024 marcó un estancamiento. Las tasas a 25 años se mantuvieron elevadas, con una tasa media de los nuevos créditos para la vivienda (todas las duraciones) en 3,59 % en enero. El BCE aún no había comenzado a bajar sus tasas directrices, y los bancos franceses repercutían el costo de su financiación a largo plazo.
El cambio se produjo en el segundo semestre de 2024. Varios factores convergentes permitieron una relajación:
- La primera bajada de la tasa de depósito del BCE, que redujo mecánicamente el costo de refinanciamiento a corto plazo de los bancos, con un efecto retardado sobre las tarifas hipotecarias
- Una competencia interbancaria reactivada por objetivos de producción de crédito revisados al alza para compensar los bajos volúmenes de 2023
- Una caída de los OAT a 10 años que alivió la presión sobre las tasas fijas a largo plazo, incluyendo en la madurez de 25 años
El descenso fue rápido: entre el pico de principios de 2024 y la estabilización a mediados de 2025, la tasa media a 25 años perdió más de dos puntos. En mayo de 2026, la FBF reportaba una tasa media para todas las duraciones de 3,10 %, y las tarifas a 25 años se situaban en un rango de 3,20 % a 3,42 % según los datos de CAFPI de julio de 2026.
Tasa de usura y crédito a 25 años: el cuello de botella de 2024
La tasa de usura desempeñó un papel de filtro importante en 2024, particularmente en los préstamos a largo plazo. El TAEG integra la tasa nominal, el seguro del prestatario, los gastos de gestión y las garantías. A 25 años, el peso del seguro en el TAEG es proporcionalmente más alto que a 15 o 20 años, ya que las primas se extienden durante un periodo más largo.
Como resultado: expedientes técnicamente solventes se encontraban bloqueados por el límite de usura, incluso con una tasa nominal aceptable. Este fenómeno fue particularmente marcado entre los prestatarios de más de 45 años, cuyas primas de seguro de grupo a menudo superaban el 0,35 % del capital prestado por año.
La mensualización del cálculo de la tasa de usura, implementada por el Banco de Francia, ha corregido parcialmente este problema al permitir un ajuste más reactivo de los límites. Recomendamos sistemáticamente la delegación de seguro en los préstamos a 25 años: reducir el costo del seguro en algunos décimos de punto libera un margen de TAEG que puede marcar la diferencia entre un expediente aceptado y uno rechazado.
Perfil del prestatario y negociación de la tasa a 25 años en 2024
Los bancos segmentan sus tarifas a 25 años más finamente que en los plazos cortos. La tasa mostrada en un barómetro casi nunca corresponde a la tasa realmente propuesta a un prestatario determinado.
Tres variables influyen más en la tasa obtenida que el contexto del mercado:
- El monto de la aportación personal en relación con el precio del bien: por debajo del 10 %, la sobreprima a 25 años puede alcanzar 20 a 30 puntos básicos adicionales en comparación con la tarifa estándar
- La domiciliación de los ingresos: los bancos otorgan sus mejores tasas a cambio de un compromiso de domiciliación, lo que transforma el crédito en un producto atractivo para captar el ahorro del hogar
- El resto a vivir después de cargas, que prima sobre la sola tasa de endeudamiento para los expedientes cercanos al límite HCSF del 35 %
Una diferencia de 40 a 80 puntos básicos entre la mejor tasa negociada y la tasa de tarifa del mercado se desprende de los datos de CAFPI de julio de 2026 (3,20 % en el primer decil frente a 3,98 % en tarifa). Esta diferencia confirma que la negociación individual sigue siendo el principal recurso en esta duración.
El mercado de crédito a 25 años en 2024 ha sido el de un cambio técnico más que de una tendencia lineal. Los prestatarios que firmaron en el primer trimestre sufrieron el costo del ciclo alcista, mientras que los del segundo semestre aprovecharon las primeras bajadas. A mediados de 2026, las tasas a 25 años oscilan alrededor del 3,4 %, un nivel que sigue siendo alto en comparación con la década 2015-2021, pero que ha restaurado la viabilidad de numerosos proyectos de compra.